Calcul des surfaces

Lors de la réunion du 21 mars, une question posée a semé le doute, tant dans l’assistance que pour la mairie.

Theodolite
Théodolite ancien

La surface de l’immeuble prévu respecte t’elle les 40% de pleine terre imposés par le PLU, si oui sur sa propre parcelle séparée, ou sur celle de la parcelle Le Guézec avant séparation, ou sur le total (P608) des 3 parcelles initiales avant séparation?

Voir aussi notre analyse globale détaillée  des contraintes du PLU.

Calcul

Sur la base des documents que nous avons, nous avons fait le calcul, à l’aide d’un logiciel d’architecte, en calibrant les distances sur les cotes du dessin, avec deux dessins différents.

Calcul des surfaces P608

Il y a un biais global d’échelle (> col corrigée), sans effet sur les %, et une petite erreur sur chaque polygone. Le résultat pour le meilleur dessin est

Calcul des surfaces avec mise à l’échelle (m2)
Elément   Surface calculée Corrigée %T % Imm séparé % Imm + LG
Vacher   792 686 15,28% 26,78% 18,04%
Le Guézec   1433 1 242 27,65% 48,46% 32,64%
Immeuble séparé   2957 2 562 57,06% 100,00% 67,36%
Emprise totale projet   1988 1 723 38,36% 67,23% 45,28%
Emprise bat seul   1011 876 19,51% 34,19% 23,03%
3 parcelles   5182 4490 100,00%    

Le projet hors pleine terre représente donc (aux incertitudes près, faibles sur les %) :

  • 67% de la parcelle après séparation
  • 45% de sa parcelle ajoutée de celle de M. Le Guézec (finale)
  • 38% de la copropriété Vacher + Le Guézec.

Conclusion

Le projet sur sa propre parcelle dépasserait à peine les 60 %.

C’est assez contre-intuitif, mais il est en fait facile de respecter les 40% de pleine terre, simplement en respectant les distances aux bords des parcelles.

Exemple proche de notre cas :

  • Terrain de 60 m x 60 m = 3600 m2;
  • Emprise bâtie complète 40 m x 40 m = 1600 m soit 10 m de marge sur 4 côtés;
  • 1600 / 3600 = 44.4%, soir 55.6% de pleine terre en surface;
  • marge nécessaire pour respecter les 40% : 6.75 m;
  • soit en longueurs 11.2% des 60m (de chaque côté x 2).

Autrement dit, en occupant presque 80% (77.5%) de chacune des dimensions séparément on occupe 60% de la surface ( 0.8 x 0.8 = 0.64) globalement. C’est ce qui trumpe énormément.

Ce PLU qui semble nous protéger ne nous protège pas du tout! Devons-nous, pouvons-nous le faire modifier?

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