Analyse des contraintes du PLU sur la parcelle P608

Tableau
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Conformément aux décisions de l’Atelier du 20/05, nous avons entamé l’analyse des contraintes imposées par le règlement local du PLU et les lois nationales, et qui s’appliquent sur la parcelle P608.

 

Notre objectif est d’établir les faits concernant :

  1. les surfaces prévues
  2. le statut de la zone verte

Pour le moment il ne s’agit pas d’une consultation juridique. Cependant nous allons confronter, si possible, notre analyse avec la vision des responsables de l’urbanisme, qui viennent de traiter le dossier Prim’Arte qui a motivé notre mouvement.

 Outre notre solide bon-sens de justiciables (la loi doit rester compréhensible au simple citoyen), nous nous appuyons sur le règlement de la zone,  sur le plan de la zone, sans oublier les textes de lois et la jurisprudence.

Nous n’avons pas trouvé pour le moment le PADD (développement durable), mais nous pensons qu’il inspire le règlement.

Surfaces prévues et dimensions

  1. L’article 13.1  du règlement de la zone impose bien 40% de pleine terre, comme chacun sait.
  2. Mais l’article 9.1 indique  que  l’emprise au sol maximale des constructions de toute nature (principales et annexes) est limitée à : 25%  dans la zone UHb.
  3. Ces pourcentages s’apprécient, selon l’article 9.2.3 au regard de chacun des lots après division en propriété ou en jouissance.
  4. Par ailleurs l’article 10.2 limite bien le faîtage à 10m, mais ajoute la limite de 6m du toit à l’égout. Les toits terrasse sont interdits. D’où le niveau supérieur Mansard plus ou moins réussi.

Notre analyse provisoire des surfaces prévues par Prim’Arte montre que si le point 1 est à peu près respecté (33%), le point 2 ne l’est pas du tout (38.4%).

Zone verte

Le statut de la zone verte s’appuie sur la loi (L151-19) qui dit que la mairie peut protéger les choses remarquables, dont la verdure, dans son règlement PLU et interdire en conséquence les coupes (L421-4).

L’article 11.1 du règlement du PLU insiste sur la conformité des projets à l’harmonie de lieux, ce qui est évidemment sujet à appréciation personnelle, avec le secours de la plus abjecte mauvaise foi, éventuellement.

Plus précisément l’article 13.1 impose la présence d’un arbre de haute tige par 100m2 de terrain nu, soit 25 arbres ici. On voit mal des boutures maigrichonnes remplir ce rôle, et il ne saurait y avoir de fait du Prince.

Rien sur le plan racinaire évoqué dans le réponse de M. Perrot. Mais l’article 13.5 stipule que la zone verte indiquée sur le plan doit être maintenue perméable, même utilisée comme parking par exemple. Ce n’est pas le cas dans les documents auxquels nous avons accès, au contraire : 18 coupes prévues.

Conclusions provisoires

Le projet de Prim’Arte ne répondait donc pas, selon nous,  aux contraintes du PLU,

  • tant pour les dimensions
    • emprise du bâtiment limitée à 640 m2 env contre 876 prévus;
    • surface non pleine terre limitée à 1540 m2 contre 1723 prévus;
  • que pour le traitement de l’environnement,
    • toute la la zone marquée verte doit rester perméable;
    • 25 arbres de haute tige donc pas de coupes;
  • sans évoquer les épineux problème de circulation induits.

Un recours aurait donc eu toutes les chances de succès.

D’où le retrait provisoire ou définitif du projet par le promoteur.

Ces contraintes s’appliqueront bien entendu à n’importe quel projet futur, qui finira bien par être réalisé, pour permettre à la famille Le Guézec de céder son bien, très légitimement.

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